こんにちは、まあこです。


「みんなで大家さん」という不動産投資をご存知ですか?
高利回りの投資商品と謳われていて、話題になっています。
グーグルのアドセンス広告などで見たことのある人もいると思います。
私は最近まで、この投資商品を知りませんでした。

この不動産投資案件は、国産高級バナナのビジネスが関係します。
国産高級バナナは、テレビ等で何度も報じられているようですね。
でも、バナナ1本が1,500円だなんて、びっくりです!

今回は「みんなで大家さん」の安全性について感じたことをお伝えします。

<目次>
①「みんなで大家さん」とは?
②一般的な不動産投資との違いと問題点


①「みんなで大家さん」とは?

一口100万円〜出資金を募り、対象不動産(国内バナナ農園など)の
賃貸利益を分配する仕組みの不動産投資商品です。
2ヶ月に一度、約7%の利益分配金を受け取ることが出来ます。
3年で契約満了となるため、運用期間は短いです。
例えば、100万円の出資であれば、年間7万円の利益分配金ということになります。
運用実績として、過去に一度も想定利回りを下回っていないと報告されています。
また、株式やJ-REITのように相場の変動がないため、安定した運用が期待できるとアピールしています。
景気が悪化して賃料が下がっても、優先劣後システムがあるため分配金や出資元本が影響を受けにくいそうです。
 
②一般的な不動産投資との違い
物件を買ってオーナーになれば、入居者の募集や未払いその他の
トラブルなど、その後の管理が大変です。
「みんなで大家さん」の仕組みであれば、個人で不動産オーナーに
ならずに安定した賃料を得ることが出来ます。
銀行に預金しても1%も付かない低金利時代の今、「みんなで大家さん」は、夢いっぱいの投資物件のようにも思えます。

しかし、実際のところ、安全な投資なのでしょうか?

 
例えばみんなで大家さんファーム2号の場合、出資金1口100万円を4,000口募集していました。
つまり、40億円の事業資金を、個人から出資を募り
「みんなで大家さんファーム2号」を運用していくわけです。

しかし、バナナ農園の経営がどのような事業規模で行われているのかについては、「みんなで大家さん」の投資者には直接関係が無いためなのか、書かれていませんでした。
公式Webサイトでの説明では、テナントである、バナナ生産の農業法人から得られる賃料を分配する、とだけ書かれています。

さらに、この農業法人からの想定賃貸利益が3億5千万円と書かれています。
バナナを育てて販売するまでに、かなりの日数が必要なはずであって、収益が早くに見込めないことを考えると、3億5千万円の利益は、妥当な数字なのでしょうか?
施設内には何人の従業員がいて、どんな設備が使われているのでしょう?
どのようにして、バナナやバナナの加工品で3億5千万円もの利益を出せるのでしょうか?
バナナ農園は実際のところ赤字が出ていないのかを確認する必要があります。
 
7%の利回りで3年満期の投資なのですが、3年後に元本が償還されるって、本当かな?大丈夫かな?という疑惑が深まってきました。
公式webサイトでは、資本の増資を行ったと発表されています。
”不動産の評価額、想定利回りともに下回ることなく安定した運用”と書かれています。
不動産は通常、買った瞬間から価値が下がっていきます。
”不動産評価額が下がらない”と書かれている点には、注意しなければいけません。
 
まともな会社でまともな経営内容であれば、銀行の融資を受けて事業を回します。
わざわざ高金利を謳って、投資を募り、運用していき2か月に1回の配当を支払う業務だけを考えても、非効率的なやり方ですよね。
 
最近では、干し柿など加工食品のオーナーになると利息が得られるとうたって多額の資金を集めた通信販売会社「ケフィア事業振興会」が、オーナーに対する支払いを遅延しているとして問題になりました。
被害者が多数出ていると報道で知る度、心が痛みます。
投資に”うまい話なんて無い”と、改めて肝に銘じようと思います。
皆さんも、お気を付けください。