こんにちは。まあこです。

女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」に融資していたスルガ銀行の不正融資問題に続いて、様々な不正融資の実態が報道されています。

東証一部上場の株式会社TATERU(元インベスターズクラウド)が、勝手に顧客の通帳を偽造して融資を受けていたことが報道されました。

 

TATERUのCMには、本田圭佑選手も出演していますので、よく知られた大手企業という事もあり、問題発覚は衝撃でした。

 

融資した「西京銀行」は、山口県周南市に本店を置く第二地方銀行です。

 

不動産業者と銀行がグルになり、資産価値の低い物件をオーバーローンを組み立てて投資初心者に高く売るスキームがあったのでは?という疑惑です。

2018年の不動産投資業界は、今まで表に出てこなかった様々な不動産投資の闇が明らかになりつつあります。

 

これから不動産投資を始めるなら、不動産業界の闇の実態を知り、よく注意する必要があります。

<目次>

①無茶苦茶な融資
②鵜呑みにする危険
③自分で考えることの大切さ

①無茶苦茶な融資
TATERUは、建設資金の借り入れ希望者の預金通帳を改ざんして、銀行に融資の申請をしていた事実を認め、借入希望者に謝罪したとの報道がありました。

 

報道によると、2018年4月、預金残高が23万円の会社員が、木造3階建・全9戸のアパート物件を紹介され、土地・建物で約1億1000万円の購入資金は山口県の西京銀行の融資を利用する計画を示されたそうです。
自己資金がなくても、アパートを経営できるとの提案を受け、手付金50万円を支払ったたとのこと。
TATERU担当者から預金残高 約23万円での融資が下りたとの連絡があった為、同年6月に会社員は西京銀行に直接、TATERUの担当者が提出した自分の預金残高データの開示を要求。
確認すると、自分の預金残高が約23万円の残高は約623万円に水増しされていたという事です。
その後、TATERUは同社の担当者による改ざんを認め、会社員に謝罪。
手付金として受け取っていた50万円の2倍の100万円を支払うと伝えてきたとの事です。

この他にも自己資金の少ない複数の投資家が、約1億円でTATERUアパートを購入していて、その融資先の大半は西京銀行だったという記事が報道されています。

 

その中で、資産のねつ造、TATERUによる頭金の無利子での貸し付け、市価の3倍近い価格での物件販売など、気になる問題が次々と発覚しています。

 

TATERUでは、スマートフォンの専用アプリをインストールする事で、好きな営業さんを選び、チャットをして、アパートを購入できるという形式をとっています。

 

アパートを建てた後も、アプリで物件の管理が簡単にできる事に魅力を感じる投資家も多いようです。

 

こうした手法が多くの投資初心者に支持されるのか、売上高は右肩上がりです。

TATERUの融資の大半は西京銀行だったという情報があり、両者がタッグを組んで同様の不適切融資を繰り返していた可能性もあると指摘されています。

 

まさに第2のスルガ銀行問題です。

 

②鵜呑みにする危険
報道によると、TAKERUから購入した投資家のひとりは、西京銀行から金利2.55%・35年で1億1300万円の融資、別の金融機関から残りの融資を受ける計画で、「自己資金が実質ゼロ円で経営できる」という説明を受けたとの事。
Aさんは手付金50万円を支払い、土地売買契約と工事請負契約を締結したようですが、その後、預金残高の改ざんが発覚しています。

 

物件は、名古屋の木造3階建てのアパート1LDK×9戸で、価格は1億1,800万円、利回り6.42%という説明だったそうです。

 

6.42%の利回りは低すぎますし、借入利子も決して安くはありません。

 

不動産投資で収益を上げるには、「イールドギャップ」が重要な数字だと言われています。

 

利回りから、借入金利を差し引いたパーセンテージが、イールドギャップです。

 

Aさんが購入しようとしていた物件のイールドギャップは、6.42-2.55=3.87%となりますが、実際はもっと低いのではないでしょうか?

 

不動産業者が提案するのは、満室を想定した場合の表面利回りだと思われますので、35年もの長期借入で持ちこたえることができるでしょうか?

 

もし、TATERUが同じタイプのアパートを量産して、自己資金の少ないサラリーマンが購入していたとすれば、将来経営が立ち行かなくなって自己破産する可能性が高いと思われます。

 

銀行も不動産業者も、常識では考えられない危険な事をしています。

 

そのうち金融庁も動き始めるでしょう。

 

しかし、最も反省しなければならないのは、購入した投資家なのです。

 

どんなに不正が明るみとなったとしても、買ってはいけない物件を売りつけられてしまった事を、業者や銀行の責任だと思っているようでは、投資家としての考えが甘いと言わざるを得ません。

 

③自分で考えることの大切さ
スルガ銀行やTATERUの問題では、多くの人がお金の問題で騙される現実を知りました。

 

お金に関する話には、特に嘘の情報が氾濫しているという現実を、多くの日本人が自覚していません。

 

お金についての教育は、学校ではほとんど受けられません。
だから、学校の勉強ができて学歴の高い人が、ホンモノとニセモノを嗅ぎ分けられる訳ではありません。

 

このことに気づいていない人が意外と多いのでは?と思います。

  

人が抱く心理などを巧みに利用する仕掛けやカラクリは他のビジネスにも多々あります。


確かに、不動産業者や銀行にも、責任の一端はあるのかもしれません。


しかし、騙されたからと言って集団訴訟で闘うというプロセスは、時間もお金も消費されます。


決して賢明な手段ではないと思います。

トラブルの種を蒔かないためには、やはり最初から勉強や情報収集が欠かせません。

 

 


副業で儲かるかも、なんて感覚だけで、ぼんやり始められるような甘い業界ではありません。


取り返しがつかないほど大変な目に遭います。


銀行と不動産業者の関係は、持ちつ持たれつといわれています。


今回のような事は、スルガ銀行やTATERUのみで行われている訳ではありません。

では、甘い幻想や、セールストークに影響されないためには、どうしたら良いのでしょうか?


私は、自分に不足するものを知り、足りないものを補う努力だと思っています。


悪い情報をはねのけ、良い選択や判断、決断を下すことは簡単ではないからです。

不動産投資において、本物の投資家として成長していく人は、自分の頭で考え続ける事のできる人のようです。


それは、何も不動産投資に限ったことではなく、優れた事業家となっていく全ての人に言える事かもしれません。

まあこは、お金について真面目に考え、時間をかけて取り組む事の大切さが、少しずつわかり、楽しくなってきました。