こんにちは。まあこです。

これから不動産投資を始める人が知っておくべき事を、まとめてみました。

 

ぜひ頭に入れておいてくださいね。

 

 

①違法物件を知る手がかり

②不動産詐欺の手口

③ デッドクロスとは?

④一括借り上げのワナ

 

 

①違法物件を知る手がかり

検査済証とは?

 

家やマンションを建築する場合、建築基準法を始めとする関連法規を遵守した内容で、あらかじめその計画の設計図書が作られます。

 

さらに、実際の建築工事の前に、その建築物が違法に作られていないかどうかの審査が必要です。

 

この審査を「建築確認」と言います。

 

審査により、建築計画に問題が無いと判断されれば、工事着工となります。

 

工事着工後に、一定用途の一定以上の規模の建物には、中間検査が行われます。

全ての確認申請された物件において「完了検査」が行われます。

 

これらの検査では、建物が設計図書の通りに実際に作られたかどうかの確認が行われます。

 

検査にひっかかる箇所が見つかれば、やり直す事になります。

 

不適合箇所がなければ、『検査済証』が交付されます。

 

 

以上の流れで建築物は作られますが、検査済証は、建築物が違法で作られていない事の証明書です。

 

もし検査済証が存在しないということであれば、その時点で違法建築物と言わざるを得ません。

また、本来は検査済証が発行されるまでは、その建物を使用することは出来ません。

にも関わらず、実際には検査済証が発行されていないまま、普通に使用されている建物は多く存在します。

 

こういう違法物件を平気で仲介する不動産業者は、いくつも存在します。

 

 

悪徳業者とは絶対に付き合ってはいけません。

 

売れて仲介手数料さえ稼げれば良いような業者から、うっかり購入すれば、とんでもない被害に遭いますので、注意してください。

 

関西地方には、特に違法物件が多いそうですよ。

 

 

 

②不動産詐欺の手口

今、不動産業者は、必死で売り込みをしています。

何故かというと、今後、価格が下がることを知っているからです。

 

儲かる優良物件は、宣伝しなくても売れます。
身内で利益を調整して、高い物件しか買わせようとしないものです。
だから、儲からない物件を必死で売ろうとします。
 
ただ、悪い物件は、なかなか高くは売れません。

 

そのため業者は、何も知らない初心者を相手に、全力で売ろうとします。
 
悪質な業者にかかると、手付金(物件価格の10%位)を持ち逃げするとか・・

 

利回り10%で購入の契約のはずが、家賃がねつ造されていた、とか ・・

 

契約書を偽造されていて、満室のはずが空室だらけだった、などなど・・。

 

高額のローンを組んだ後で、こういう被害にあったら、ショックは大きいですよね。

 

 

最近増えている、不動産私募ファンドへの勧誘にも、十分注意してください。

 

年7%の高利回りの不動産投資があると業者から持ちかけられ、半年ごとに利払い有り・出資元本保全処置済み、などと偽り、騙されてしまうケースが増えています。
 
不動産詐欺には十分に警戒して、必ず信用できる業者を採用して下さい。

 

 

 

③ デッドクロスとは?
不動産経営で成功するためには「デッドクロス」の意味と「デッドクロス」がどれだけ不動産経営にとって重大な問題なのかを、よく理解する必要があります。

 

デッドクロスの意味と回避策をお伝えします。

 

デッドクロスとは、減価償却額がローンの元金返済額を上回る状態をデッドクロスといいます。

 

減価償却費とは・・
建物や建物設備を購入時に一括して経費計上するのではなく、利用できる期間に振り分けて、年毎に経費計上するもの。
不動産経営がデッドクロスの状態に陥ると、帳簿上の利益が黒字にも関わらず、手元資金がなくなります。

所得税課税によって、不動産経営の収支がマイナスに転じます。

 

デッドクロスになると、この手元現金のマイナスが常態化します。

 

最悪の場合、資金不足のため黒字倒産となってしまいます。

 

 

デッドクロスを発生させないためには・・

 

ローンの場合は、借入金の返済方法に「元金均等返済」を選ぶことです。

 

古すぎる物件を購入しないこと。

 

減価償却費で必要経費が計上できる期間の長い物件を選ぶことが大切です。

 

可能であれば、融資を受けず、自己資金だけで購入することが一番です。

 

 

もし、デッドクロスに陥ってしまったら・・

 

借入金の多い方の場合は、築年数が浅いうちに、ほかの新築アパートに買い換えが必要かもしれません。

 

もし、預貯金がある場合は、ローンの繰上げ返済を行います。

 

 

④一括借り上げの危ないワナ
不動産投資には「一括借上げ」と言うオプションがあります。
 
サブリース契約と言われるこの契約では、業者がオーナーに、家賃の減額や刈り上げ契約の解除を強要があり、借入金の支払いが困難となってしまうケースが発生しています。
所有者による集団訴訟による問題も起こっています。
 
アパートなどの1棟を購入ともなれば、1億円以上・・・
高額のローンを組んで、始める人が大多数と思われますが、サブリースでは、賃料の中間搾取があるので儲かりません。
 

 

 

ここまで、4つの注意事項をお伝えしました。

 

 

 

現状、不動産投資は、買い時ではないと言われています。(2018年9月現在)

 

逆に今後、急落の可能性が高いため、始めたい場合には、もう少しタイミングを待つことをお勧めします。

 

今、金融の引き締めが強くなっています。

 

銀行の融資が止まれば、不動産価格もどんどん値下がりします。

 

不動産市場も、景気の良し悪しに影響を受けます。

 

下落の兆候を確認するには、株価をチェックすることもオススメです。

 

価格の値下がり時が、投資のチャンスです。

 

まあこも、現時点で不動産投資には手を出さず、価格の下落を待ちたいと思います。

 

 

それでも今、不動産投資を始めたい場合は、本当に信頼できるメンターや、コンサルの指導の元で始める事を強くお勧めします。

 

 

 

長くなってしまい、すみません。

最後まで読んでくださり、ありがとうございました。