こんにちは。まあこです。

今回は、副業としての不動産投資についてお伝えします。

<目次>

①不動産投資とは?

②不動産投資のメリット

③不動産投資のデメリット

④不動産投資に向いている人

⑤不動産投資に向いていない人

⑥総評

①不動産投資とは?
不動産投資とは、利益を得ることを目的として不動産に投資することです。

 

副業として主流なのは、アパートやマンションなどを購入して、大家さん(賃貸経営者)になる事です。

 

始めるには、まとまった自己資金の用意が必要です。

 

不動産取得費用は、潤沢な資金を持つ場合を除き、多額となりますので、銀行などでローンを組む必要があります。

 

融資がつけば、誰でもどんな物件でも購入することが可能です。

 

ただし、購入した物件で安定した収益が上がるかどうかは、別の問題です。
中古物件は、突発的な修繕が必要となったり、空室が増えたりして返済額が家賃収入で足りなくなることも想定されます。

 

将来起こりうる様々なケースに柔軟に対応できるように、不動産を購入するときには十分な頭金を準備するか、手元資金をある程度確保しておくことが、不動産投資で失敗しないための秘訣です。

 

ある程度まとまった自己資金が用意できれば、投資期間が短くなり、高利回りで運用されます。

購入時に意外と高額となるのが、諸費用です。

 

諸費用の内訳は、仲介手数料・ローン手数料・税金関係(固定資産税・登録免許税など)・司法書士への支払い(所有権登記・抵当権など)・行政申請手数料・火災保険料・収入印紙費その他です。

 

一般的に諸費用は、物件価格の7%〜8%と言われています。

 

3,000万円の物件取得であれば、諸費用だけでも、プラス210万円以上かかるという事です。
ここまでは不動産購入費用についてお伝えしました。

次に忘れてはいけないのが「ランニングコスト」です。

 

物件選びと同様に、資金計画は大切です。
購入までに、シュミレーションしておかねばなりません。
不動産を取得したら、修繕費・固定資産税などの税金・共用部分の光熱水費・管理費・入居者募集の広告宣伝費などの費用が、継続して発生します。

 

物件を決める際に投資規模を想定していく上で、ランニングコストのシュミレーションは非常に大切です。
つまり、規模の大きい不動産を取得すれば、その分将来の維持管理も高額となり、負担も大きいことを意味しています。

 

思い描く成功は、人それぞれですが、長期的な利益を生み続けるためには、相応の経営努力と勉強が必要となります。

大家さんになれば、他人に貸出している限り、自分が何もしなくても家賃収入が入り続けます。

例えば、1200万円で家賃10万円の一軒家を購入し、1ヶ月10万円の家賃で貸し出したとします。
1年間で120万円の家賃が入ります。

つまり、1200万円で120万円の利益が得られるので、物件価格の10%の収入が入ることになります。
このパーセンテージを、利回りと言います。

 

一般的に、利回りが高い物件であればあるほど、利益が出る物件になります。

利回りは、確かに大切な指標ですが、それだけが全てではありません。
利回りが良ければ楽をして儲かるというものでもありません。

 

こういった専門用語を少しずつ学びつつ、実際の不動産管理を経験しながらノウハウを学んでいく事で、肌で感じられるビジネスとしての緊張感や、やりがいも生まれます。

ただ、本業に携わりながら、管理業務全般を理解し、全てを自力で実践することは難しいでしょう。
購入の際は、管理会社へ委託することのできる物件を選びましょう。

 

長期的な利益(インカムゲイン)を生み出すには、信頼できる管理会社であることが大切です。
管理委託費が発生しますが、本業に支障が生じない範囲で不動産投資を続けることが出来ます。

 

副業として不動産投資を続けるためには、安心できる管理会社を選び、プロのノウハウに任せることも重要だと言えます。

 

不動産投資は、株式やFXなどの他の金融商品と異なり、景気の動向に左右されにくいと言われています。
最近では数万円から投資できるものもあり、話題となっています。
ローリスク・ロングリターンと言われるように、安定した収入を得られる投資です。

 

また、投資家の知識と戦略があれば、リスクをコントロールする事が可能です。

 

節税効果も期待できるため、近年はサラリーマンや公務員として働きながら不動産投資を始める方も増えていると言われています。

 

良い収益物件を見つけて、知識と戦略を持って、家賃収入を副業として始めてみてはいかがでしょうか?

 

成功者と同じようになれる再現性が高い副業であると言えます。

②不動産投資のメリット
長期間の安定した収入を確保できます。
本業の収入とは別に毎月安定した収入が確保されます。

 

定年後には公的年金を補う収入として期待できます。

 

更に、死亡保険に加入する事と同様のメリットがあります。
ローンを組んで購入する場合は、団体信用生命保険(団信)への加入が義務付けられています。このため、ローン返済中に死亡した場合、ローンの残債が保険から支払われます。遺族に負債が残らない形で、資産を残せます。

 

所得税の節税となる場合もあります。
不動産所得として申告の必要がありますが、多くの場合、取得初年度は、収入よりも経費が上回ることが考えられます。
サラリーマンの場合は、給与所得と赤字の不動産所得を相殺(損益通算)できるため、確定申告をすることで、払いすぎた源泉所得税が還付されることになります。

 

自分の判断で投資効率が挙げられる事もメリットの一つです。
家賃の見直しや入居者募集の方法、物件の管理等、自分の判断で行うことができます。
自分の判断が成功に結びつく投資は、ほかの投資には無いメリットであり、醍醐味です。

③不動産投資のデメリット
日本は災害が多いため、地震などの、天災リスクは避けられません。
一瞬にして資産を失ってしまう可能性は全くないとは言い切れません。
火災保険に入っておく事で、より安心ではありますが、万全とは言い切れません。
大きな自然災害があれば、管理責任上、保険のみでは補償しきれないような問題も起こり得ます。

 

空室が発生する場合もあります。
入居者不在が長期間続く場合、家賃収入が途絶えてしまいます。

 

また、家賃を滞納される心配もあります。
管理会社にあらかじめ回収の契約をしておくことが望ましいですが、それが難しい場合は自分で取り立てを行う必要も出てきます。

 

融資を受けるときの金利のリスクについても注意が必要です。

 

特に注意したいのが融資を受けるときの金利です。
不動産投資で受ける融資の額は高額で、返済期間は長期に及びます。
金利の僅かな差によって、返済総額に大きな差がついてしまいます。

 

投資資金はできるだけ低金利で借りたいと思うものですが、金利をよく理解しないまま、安易に低金利のローンに飛びつくのはリスクの高い行為と言えます。
ローンの場合、長期間の返済となるため、借入れ時の金利は返済総額に影響されます。

 

金利には大きく分けて2つあります。
当初に設定された金利が完済まで変わらない「固定金利型」と、市中金利によって半年ごとに設定し直す「変動金利型」があります。

 

固定金利型は、借入時の金利がやや高いですが、景況の影響を受けず返済額が変わりません。そのため、安定した資金計画を立てられるのがメリットです。返済期間中に市場の金利が上昇しても、返済額には影響を受けません。

 

一方、変動金利型は借入時の金利が低いです。
しかし、急激な市中金利の上昇が起これば金利が上がってしまいます。
変動金利だと、市場の金利に連動して返済金利が上下するので、資金計画が乱れるリスクがあります。
それでも近年は低金利が続いているため、より金利の低い変動金利型の人気が続いています。
急激な経済事情の変化には、常に気をつけておきたいところです。

他の投資同様に、不動産投資にも様々なリスクはついて回りますが、予想して回避できるものもあります。
リスクについては、じっくり学ぶ事で、事前に対策を練られるのではないでしょうか。

④不動産投資に向いている人
不動産投資は、サラリーマンは適性が高いと言えます。

 

社会的信用があるため借入れしやすいから開業資金が得られやすいという意味で有利です。
長期間保有することで、じわじわと利益が生まれるため、何事にもコツコツと継続して取り組むことのできるの人の方が、不動産投資に向いていると言えるでしょう。

 

入居者の方や取引相手と実際に顔を合わせて、話をじっくり聞けることも重要です。
サラリーマン根性が強く、いいとこ取り大好きのようなタイプの方には、難しいと言えます。

 

相手との信頼関係を築く必要がありますので、円滑なコミュニケーションを取りつつ、オーナーとしての決断を素早く実行できる人であることが大切です。

⑤不動産投資に向いていない人
不動産投資は非常に堅実な投資ですが、ほかの投資同様に最低限の知識が必要です。
本を読んだり、時にはセミナーに参加する時間を作ると良いでしょう。
勉強しない人は、他人任せにする恐れがあり、危険です。

 

投資はあくまで自己責任で行うということを前提に、物件の良し悪しを判断できるスキルを磨いてから、挑戦してください。

 

不動産業には悪徳業者さんも沢山います。

 

儲からない物件をつかまされないよう、相手の話の全てを鵜呑みにせず、自分なりの判断力を身につける必要があります。
不良物件を購入してからでは遅いですから。

⑥総評
不動産投資は間違いなく有効な投資です。

 

株やFX(外国為替証拠金取引)は、時としておおきな収益を生むことがあります。
最近では一介の主婦がFXで何億円もの脱税事件を起こして話題になりました。

 

しかし、株やFX取引で長期的かつ安定した収益を上げることができるでしょうか。
ITバブルの崩壊や為替相場の乱高下で大きな痛手を負った方も多かったはずです。

 

株やFXは、リターンが大きい分、リスクも大きいです。

 

不動産投資は、株やFXのように目に見えて大きな収益を上げることは出来ません。
マンション投資の場合ですと、手取り利回りも4〜5%の物件が中心となっています。

 

しかし、『長期的』『安定的』に収益を上げることが可能です。
将来、人口の減ることのない確かな地域の確かな物件を購入すれば、不動産価格が大きく下がる事は考えられません。
リスクについても、物件の選び方や管理の仕方等、必要な対応策が準備できる場合が多いです。

 

株やFXは、自分ではどうすることもできない予測できない要因に、収益が左右されてしまいますが、マンション投資はリスクも予想でき、その対応策も講じることが可能なのです。

 

さらに、ローンで物件を購入すれば団体信用生命保険がつきますので、万が一のことがあったときにはローンの残債はなくなり、家族にローンのない収益物件を残すことができます。

 

長期にわたって安定的に収益を上げたい方にとっては最適な投資であると言えます。 

 

まあこは、不動産投資は非常に魅力的な副業だと思っています。

 

自己資金をある程度貯められたら、チャレンジしてみたい副業の一つです。

稼ぎたい気持ちから、色々な副業を研究することになりましたが、事業に絡んだ世の中の仕組みを学んでいけることに気づき、なかなか奥が深く、面白くなってきました。

 

今後も、まあこのブログを見てくださる方々に、有益な情報を提供出来るように精進していきます。

ご訪問くださり、ありがとうございました。